Свыше 70% жилья без разрешительных документов построено в 2021 году в Казахстане

По этому анализу, каждая вторая квартира, которая строится с использованием средств дольщиков, продается в обход законодательства о долевом строительстве. Годовой отчет агентства указывает, что за последние три года средняя стоимость квадратного метра первичного жилья возросла на 48,5%, с 290 тысяч тенге до 430 тысяч тенге. Однако рост стоимости жилья не коррелирует с темпами роста цен на строительные материалы.

В агентстве по защите и развитию конкуренции отмечают, что основной причиной роста цен на жилье стало стимулирование спроса. С 2019 года на рынок жилья поступило 3,6 трлн тенге из программ "7-20-25", "Баспана-Хит" и пенсионных накоплений. Однако спекулятивный рост цен со стороны застройщиков снизил эффект от социальных инициатив государства, и строительные компании оказались главными бенефициарами этой поддержки.

Аналитики из агентства отмечают, что за последние пять лет доля импорта строительных материалов практически не изменилась, составляя в конце 2021 года от 43% до 50%. Хотя объем производства строительных материалов вырос в два раза за пять лет, внутреннее производство покрывает только базовые материалы. Зависимость от импорта материалов с высокой добавленной стоимостью остается высокой.

Помимо стимулирования спроса и роста цен на строительные материалы, на стоимость жилья также влияют государственное регулирование, доступ к земле и инфраструктуре. С 2016 года, после принятия нового Закона "О долевом участии в строительстве жилья", государственное регулирование было ужесточено.

В агентстве отмечают, что государственный контроль за соблюдением требований до сих пор не внедрен. Уполномоченные органы не утвердили проверочные листы для сферы строительства, и акиматы не осуществляют проверку законности привлечения средств и ограничиваются только публикацией списков застройщиков, не имеющих разрешения, без привлечения их к административной ответственности.

Агентство отмечает, что стала распространенной практика привлечения средств дольщиков через заключение "договоров бронирования" и реализацию квартир через неуполномоченные организации без разрешения акиматов или единого оператора. В 2021 году из 7,5 млн квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию, разрешение выдано только на 2,1 млн квадратных метров, что составляет 28%.

По мнению экспертов агентства, более половины жилья, построенного с использованием средств дольщиков, реализуется в обход законодательства. Этот объем теневого рынка не охвачен гарантиями соблюдения прав дольщиков и государственным контролем. Это также привело к взрывному росту цен на недвижимость, который был усилен реализацией государственных ипотечных программ и использованием пенсионных средств.

АО "Казахстанская жилищная компания" выступает единым оператором на рынке жилищного строительства и осуществляет государственную поддержку рынка. Она субсидирует ставки вознаграждения по коммерческим кредитам частных застройщиков и выдает гарантии завершения строительства.

По мнению аналитиков агентства, получение гарантий от оператора является наиболее выгодным способом для застройщиков. Тем не менее, только 4% из более чем 1700 многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в 2021 году, получили гарантии от оператора. Этот низкий уровень гарантий является одной из причин высокой экономической стоимости входа на рынок.

В агентстве отмечают, что доступность поддержки, реализуемой оператором, также зависит от практики задержки рассмотрения заявок и взимания комиссий с застройщиков за гарантии и процедуры рассмотрения заявок. Также введены дополнительные требования к застройщикам, не предусмотренные законом, включая опыт работы и финансовую устойчивость, а также предлагаются услуги "своих" инжиниринговых организаций.

Агентство сообщает, что в связи с этим оно отправило уведомление о нарушении законодательства в области защиты конкуренции в отношении действий единого оператора.

Отбасы банк также является значимым оператором государственной поддержки и через льготное кредитование поддерживает спрос на рынке жилья. Главной задачей банка являлось создание системы жилищных строительных сбережений, которая не представлена на финансовых рынках.

По данным агентства, кредитный портфель Отбасы банка вырос на 50% и составил 2,1 трлн тенге или 60% от общего объема ипотечных кредитов по состоянию на январь 2022 года. Таким образом, банк, используя государственные средства, вместо реализации системы жилищных строительных сбережений, занял позицию на коммерческом ипотечном рынке, вытеснив частные финансовые учреждения.

Агентство также отмечает, что с усилением контроля над привлечением средств будут снижены требования к застройщикам и получению гарантий оператора жилищного строительства. Внедрение цифровизации процесса от начала строительства до реализации жилья повысит прозрачность рынка. Предлагаются также меры по демонополизации и разгосударствлению ипотечного рынка, включая участие банков второго уровня в системе жилищных строительных сбережений, а также предоставление банкам доступа к бюджетному финансированию ипотеки по аналогии с программой "7-20-25". Это позволит банкам снизить операционные издержки для льготного кредитования и создаст конкурентный доступ банков второго уровня к государственным программам и системе жилищных сбережений.