Что влияет на стоимость квартиры?

2323

05.08.2023.

Цены на недвижимость в Казахстане не подвержены государственному регулированию и определяются каждым владельцем независимо. Тем не менее, на рынке наблюдаются общие тенденции, которые учитывают продавцы. В периоды повышенного спроса, например, во время пенсионной кампании, когда казахстанцы активно инвестируют накопления в недвижимость, цены на жилье могут увеличиваться на 20% и более за год. В то время как в нестабильные периоды спрос затухает, что ведет к снижению активности на рынке и, в итоге, к снижению цен. Однако резкие падения цен встречаются редко.

Формат и класс жилья

Новостройка или старый дом, класс жилья — факторы ценообразования

Разные квартиры в одном районе могут существенно отличаться в цене. Это может быть связано с тем, что одна квартира находится в новостройке, а другая - в старом доме. Новостройки обычно стоят дороже за счет более удобной планировки, большей площади, высоких потолков и лучшей отделки. Они также часто обладают современной инфраструктурой, что делает их привлекательными для покупателей.

Важную роль в определении стоимости жилья играет класс ЖК, который делит объекты на элитный, бизнес, комфорт и эконом. Цена на квартиры существенно отличается в зависимости от этого класса.

Год постройки

Новые дома — выше цена

Возраст дома также оказывает влияние на цену жилья. Квартиры в домах с 1973 по 1990 год стоят в среднем на 8.6% (или 35 тыс. тг за кв. м) дороже, чем в домах старше 50 лет. Новостройки, в свою очередь, обычно стоят дороже старых домов, так как предлагают современные удобства, улучшенную планировку и более качественную отделку.

Расположение

Ближе к центру - выше цена

Местоположение является одним из ключевых параметров, который влияет на цену недвижимости. Жилье, находящееся ближе к центру и с развитой инфраструктурой вокруг, стоит дороже.

Например, в Алматы близость к метро может увеличить стоимость квартиры примерно на 10%. Однако исключением являются элитные коттеджные городки, которые, несмотря на отдаленность от центра, могут иметь высокую стоимость из-за развитой внутренней инфраструктуры и комфорта.

Залог

Залоговое жилье не всегда дешевле

Считается, что залоговая недвижимость стоит дешевле, но исследование показало, что скидка на залоговые квартиры составляет всего 2%. Однако продавцы обычно готовы к торгу, что может снизить цену еще больше.

Перепланировка, ремонт и планировка: Что влияет на стоимость

Состояние и планировка важны для покупателей

Перепланировка и неофициальные изменения в квартире могут снизить ее привлекательность для покупателей, которые планируют использовать ипотеку. Часто такие квартиры продаются со скидкой и могут быть интересны для покупателей, имеющих наличные средства. Новый и нейтральный ремонт обычно делает квартиру более привлекательной для покупателей, что может положительно сказаться на цене.

Планировка также играет роль: изолированные комнаты чаще всего востребованы, а наличие двух санузлов может увеличить цену на 15%. Однако планировка в стиле кухни-студии может вызывать разные реакции у покупателей, и стоимость таких квартир не всегда значительно отличается от традиционных планировок.

Этаж: Как влияет на стоимость

Расположение на первом или последнем этаже - не имеет решающего значения

Расположение квартиры на конкретном этаже обычно указывается при поиске, но исследование показало, что первый или последний этаж практически не влияют на стоимость. Исключение составляют некоторые коммерческие объекты, такие как первые этажи, которые могут быть популярны у предпринимателей. В новостройках же последний этаж часто ценится выше из-за наличия террасы и прекрасного вида из окна.

Наличие разрешительной документации и ДДУ

ПДКП – не защита

Покупка первичного жилья от застройщиков в Казахстане разрешена через ДДУ (договор долевого участия). Однако многие строительные компании не проходят по нормативам для привлечения средств дольщиков и заключают различные договора в обход закона, в том числе ПДКП (предварительный договор купли-продажи). При этом ни один договор кроме ДДУ не защищает покупателя от потери вложенных средств.

Также зачастую у новостроек может не оказаться разрешительной документации (из-за чего как раз и не получается работать по ДДУ). У каждого ЖК должен быть экскизный проект, АПЗ, а целевое назначение земли соответствовать жилому строительству. Эскизный проект нужен для того, чтобы Управление урбанистики и городского планирования выдали вам АПЗ (Архитектурно-планировочное задание разрешение на строительство).

Некоторые застройщики намеренно снижают цены на жилье из-за отсутствия документации чтобы быстрее продать квартиры, поэтому необходимо проверять документацию и обратить внимание на "черные" и "белые" списки от акиматов и ГАСК:

– Черный список ЖК и застройщиков в Алматы 2023 (обновлено)

– Белый список ЖК и застройщиков в Алматы

– Черный список застройщиков в Астане 2023

– Белый список застройщиков Шымкента 2023

Важные параметры для покупателей

Что ищут потенциальные покупатели на рынке недвижимости

Основными параметрами, на которые обращают внимание потенциальные покупатели, являются: расположение, цена, год постройки, этажность дома и площадь кухни. Эти факторы определяют привлекательность жилья на рынке и могут существенно влиять на его стоимость.