Новостройка или вторичка: что выбрать?

После принятия решения о приобретении квартиры в ипотеку, многие сталкиваются с вопросом: что лучше выбрать - новую постройку или жилье на вторичном рынке? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, и правильный выбор зависит от ваших потребностей и предпочтений. Давайте рассмотрим, на что следует обратить внимание.

Новостройки

Преимущества

– Ощущение новизны: Приобретение квартиры в новом доме позволяет начать все с чистого листа и реализовать свои дизайнерские задумки.

– Цена на этапе строительства: Часто цена за квадратный метр жилья в новостройке ниже, чем на рынке “вторичного” жилья.

– Акции и скидки: Застройщики предлагают различные акции и скидки, которые могут помочь сэкономить деньги.

– Выгодные условия по ипотеке: Банки-партнеры застройщиков могут предложить выгодные условия для оформления ипотечного кредита.

– Соответствие современным стандартам: Обычно новостройки соответствуют современным стандартам комфорта, которые включают парковки, планировки, высоту потолков, размер окон, количество лифтов, 

– Новая инфраструктура: В новых жилых комплексах часто развивается новая инфраструктура: коммерческие помещения размещаются на первых этажах, в которых размещаются кафе, магазины, парикмахерские и т.д.; наличие колясочных помещений, обустроенных и закрытых дворов и т.п. 

– Подземные парковки: в бизнес- и элит-классах жилья должны быть предусмотрены подземные парковки в один или два уровня. При этом стоимость парковочных мест не входит в стоимость жилья и может составлять от 1,5 до 8 млн тенге.

– Варианты с готовой отделкой: Можно найти квартиры с уже выполненной отделкой, или предчистовой. Однако необходимо проверять качество материалов и работ, т.к. нередко приходится производить полный демонтаж всего, что было сделано застройщиком что только увеличивает расходы.

– Отсутствие юридических проблем с историей владельцев: Новостройки обычно не имеют истории, что позволяет избежать потенциальных юридических сложностей.

В новостройках обычно более красивый и долговечный (в плане внешнего вида) фасад

Недостатки

– Задержка в сдаче дома: Существует возможность, что дом не будет сдан вовремя, особенно если ЖК строит компания с не самой хорошей репутацией. К тому же в случае отсутствия всех разрешительных документов дом может быть не сдан совсем, поэтому проверяйте ЖК на наличие в списках от акиматов:

1. Белый список ЖК и застройщиков в Алматы

2. Белый список застройщиков Шымкента 2023

3. Черный список ЖК и застройщиков в Алматы 2023 (обновлено)

4. Черный список застройщиков и ЖК в Астане 2023 (новый)

– Период первичных проблем в новостройках: Люди, купившие квартиру в новостройках сталкиваются с большим количеством проблем: создание ОСИ или координация УК (а возможно и смена управляющей компании), исправление косяков застройщика по гарантии (что может включать очень большой фронт: от плохого утепления фасада, до постоянных порывов труб и протечек в паркингах), усадка дома (из-за которой потом идут трещины в квартирах и домах), проблемы с канализацией и лифтами из-за нерадивых рабочих и т.д.

По теме: Проблемы в новостройках в первый год: какие бывают и что с ними делать?

– Шум от соседей: Ремонтные работы, проводимые соседями, могут длиться достаточно долго (3-6 месяцев) и вызывать дополнительные неудобства.

– Удаленность расположения: Все больше новостроек возводится за пределами города, из-за чего возникают проблемы с транспортной доступностью и пробками.

– Стройка поблизости: Все чаще стройкомпании возводят не отдельные дома, а целые кварталы с собственной инфраструктурой и если вы выберете дом в одной из первых очередей, то вполне вероятной что вам придется наблюдать из окна стройплощадку (а также шум, вибрацию и пыль от нее) еще 2-3 года.

Панельные дома обычно имеют более просторные дворы для детей и инфраструктуру, но их внешний вид погружает в тоску

Вторичное жилье

Преимущества

– Мгновенное заселение: Если в квартире неплохое состояние ремонта, то вы можете сразу въехать и официально прописаться.

– Развитая инфраструктура: Районы с “вторичкой” обычно имеют лучшую развитую инфраструктуру со школами, магазинами, детсадами и больницами.

– Торговые возможности: Вы можете вести переговоры с продавцом по снижению стоимости опираясь на качество ремонта и наличие других недостатков.

– Скидки на ипотеку: Некоторые банки предлагают специальные условия ипотечных кредитов для покупателей вторичного жилья, т.к. оно уже возведено и риск недостроя аннулируется. Однако банки не дают ипотеку на дома которым больше 60 лет.

– Экономия на ремонте: Не всегда необходимо делать ремонт сразу после покупки.

Одна из главных проблем старого фонда жилья – изношенность инженерных коммуникаций

Недостатки

– Стандартные планировки: Квартиры в старых домах часто имеют типичные планировочные решения, например кухню с площадью в 6 квадратных метров или проходными комнатами, что явно не соответствует текущим стандартам.

– Изношенные коммуникации: Может потребоваться замена или обновление коммуникаций не только в вашей квартире, но и во всем доме (электрика, канализация, водоснабжение и отопление).

– Юридическая проверка: Требуется более тщательная юридическая проверка истории квартиры перед покупкой во избежание мошеннических схем.

– Старый фонд недвижимости: Квартиры находятся в старых домах, которые требуют особого внимания при выборе, особенно в сейсмоопасных зонах: соседи или владельцы коммерческих помещений могут производить незаконные перепланировки, которые влияют на сейсмоусточивость зданий.

– Расходы на ремонт: Возможно, вам понадобится провести ремонт после покупки, если в квартире он давно не производился или вам не нравится его вид/качество. В таком случае расходы могут быть даже больше, чем в новостройке, т.к. придется оплачивать еще и демонтаж старого ремонта.

– Неизвестные соседи: Вы не знаете, кто будет жить по соседству, а в старых домах (особенно если они в неблагополучных районах) высок риск получить в соседи нежелательных личностей.

Выбор между новым жильем и “вторичкой” зависит от ваших потребностей и возможностей. Имейте в виду, что это решение оказывает влияние на ваше будущее жилье, поэтому необходимо тщательно взвесить все аргументы и изучить рынок перед принятием окончательного решения.