Что такое ДДУ в Казахстане?

Закон Республики Казахстан “О долевом участии в жилищном строительстве” был принят 7 апреля 2016 года и служит юридической основой для участия в долевом строительстве жилья. Проще говоря, это означает, что вы вносите деньги, а застройщик строит и передает вам готовое жилье.

ДДУ (Договор долевого участия)

Договор о долевом участии в жилищном строительстве - это соглашение между застройщиком и инвестором, которое регулирует их отношения на этапе строительства. Согласно этому договору, одна сторона обязуется построить многоквартирный жилой комплекс и передать определенную часть недвижимости другой стороне после завершения работ. В свою очередь, другая сторона обязуется оплатить эту часть и принять ее как свою собственность.

Ранее: Белый список ЖК и застройщиков в Алматы

Кто такой дольщик?

Дольщик – это человек или организация, которые заключают договор о долевом участии в многоквартирном жилом доме через участие в его строительстве.

Самые частые способы ДДУ – через КЖК (Единого оператора) и после возведения каракаса ЖК

Способы долевого участия

Существуют различные способы, по которым можно осуществлять долевое участие в жилищном строительстве:

1. Получение гарантии от Единого оператора, КЖК (АО «Казахстанская Жилищная Компания», АО «КЖК»).

2. Участие в проекте банка второго уровня.

3. Привлечение финансирования от дольщиков после завершения строительства каркаса многоквартирного жилого дома.

Ранее: Белый список застройщиков Шымкента 2023

Важно помнить, что использование иных методов для привлечения средств на строительство многоквартирных жилых домов запрещено.

ДДУ: через Гарантию Единого Оператора

Для осуществления участия в строительстве жилья по долевой схеме с использованием гарантии Единого оператора, застройщик должен соответствовать определенным требованиям:

1. Опыт в строительстве: застройщику необходимо иметь опыт реализации строительных проектов, выполнять роль заказчика или подрядчика (генерального подрядчика) в течение не менее трех лет. При этом общая площадь реализованных объектов должна составлять не менее 18 000 квадратных метров для строительства в городах республиканского значения и столице, и не менее 9 000 квадратных метров в других административно-территориальных единицах.

2. Финансовая стабильность: застройщик должен иметь активы, остаток после вычета текущих и долгосрочных обязательств за последние два финансовых года. Это должно быть подтверждено аудиторским заключением.

3. Коэффициент заемного капитала: величина коэффициента, определяемого как отношение заемных и собственных средств, не должна превышать 7 на протяжении всего периода строительства многоквартирного жилого дома до его ввода в эксплуатацию.

Ранее: Черный список ЖК и застройщиков в Алматы 2023 (обновлено)

Соблюдение этих требований позволяет застройщикам организовывать участие в строительстве жилья по долевой схеме с использованием гарантии Единого оператора, что обеспечивает надежное выполнение строительных обязательств перед дольщиками.

После кризиса 2009 года участие банков второго уровня в жилищном строительстве сильно снизилось

ДДУ: через участие банка второго уровня

Для организации долевого участия в строительстве жилья через участие в проекте коммерческого банка, застройщик должен соответствовать требованию по опыту: застройщик должен иметь опыт выполнения строительных проектов многоквартирных жилых домов, будь то как заказчик, подрядчик или генеральный подрядчик, не менее трех лет. Общая площадь реализованных проектов должна составлять не менее 18 000 квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения и столице, и не менее 9 000 квадратных метров при строительстве в других административно-территориальных единицах.

Ранее: Черный список застройщиков и ЖК в Астане 2023 (новый)

Требования к аккредитованной компании

Для организации долевого участия в строительстве жилья методом участия в проекте коммерческого банка также предъявляются определенные требования:

1. Земельный участок: Аккредитованная компания должна иметь земельный участок, предоставленный государством на основании временного возмездного землепользования (аренды) или права собственности.

2. Проектная документация: Аккредитованная компания должна обладать проектно-сметной документацией для строительства многоквартирного жилого дома с положительным заключением комплексной экспертизы, проведенной внешним экспертным органом.

После выполнения вышеуказанных требований застройщик и аккредитованная компания обращаются в коммерческий банк. Здесь они получают решение банка о готовности финансировать строительство многоквартирного жилого дома на сумму, достаточную для завершения проекта.

Возведенный каркас – аргумент для оформления ДДУ от застройщика, если он соблюдает все необходимые нормы (что бывает далеко не всегда)

ДДУ: после возведения каркаса многоквартирного жилого дома

Для организации долевого участия в строительстве жилых домов путем привлечения средств от заинтересованных лиц после завершения основной конструкции многоквартирного жилого комплекса, компания-застройщик должна соответствовать следующим требованиям:

1. Земельный участок: Компания-застройщик должна иметь земельный участок, который может находиться в ее собственности или быть предоставленным государством на условиях временного землепользования (аренды).

2. Проектная документация: Компания-застройщик должна располагать проектной и сметной документацией для строительства многоквартирного жилого комплекса. Эта документация должна быть одобрена независимой экспертной организацией, подтверждающей ее соответствие стандартам и нормам.

3. Завершенные конструкции: Компания-застройщик должна предоставить доказательства завершения основной конструкции многоквартирного жилого комплекса. Это может быть подтверждено отчетом профессиональной инжиниринговой компании.

4. Договор с инжиниринговой компанией: Компания-застройщик должна заключить договор с профессиональной инжиниринговой компанией, которая будет обеспечивать управление и контроль строительством.

Ранее: Государственные ипотечные программы РК 2023

После выполнения перечисленных требований как со стороны застройщика, так и со стороны уполномоченной компании, они обращаются в местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района или города областного значения. Здесь они подают запрос на разрешение привлечения средств от заинтересованных лиц в соответствии с правилами, установленными в статье 18 Закона о долевом участии в строительстве жилых домов.

Обязательно проверяйте Договор, т.к. при отсутствии определенных условий он может оказаться недействительным 

Обязательные условия Договора долевого участия

При важном этапе приобретения жилья через долевое участие в жилищном строительстве, ключевым моментом становится содержание и состав договора между дольщиком и застройщиком. Перед подписанием договора, дольщикам необходимо внимательно ознакомиться с условиями, а также обеспечить наличие определенных документов.

Ранее: Как выбрать надежного застройщика?

Информация о застройщике и проектной компании

1. Полная Информация: Договор должен содержать наименование и адрес застройщика и проектной компании.

2. Учредители: Учредители застройщика и проектной компании также должны быть указаны с указанием их статуса - физическое или юридическое лицо.

Документация и лицензии

1. Регистрация: Сведения о государственной регистрации (перерегистрации) юридических лиц - застройщика и проектной компании.

2. Налоговая справка: Предоставление свидетельства налогоплательщика.

3. Аудиторское заключение: Подтверждающее финансовую стабильность застройщика и проектной компании аудиторское заключение за последний год их предпринимательской деятельности в сфере жилищного строительства.

4. Лицензия: Лицензия на организацию строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков для проектной компании.

5. Опыт: Информация о прошлых проектах строительства жилья, выполненных застройщиком в течение трех лет, включая местоположение объектов и сроки завершения строительства.

Объект Строительства

1. Документация по проекту: Документы, подтверждающие права застройщика или проектной компании на земельный участок.

2. Архитектурная документация: Детали проектной (проектно-сметной) документации, связанные с жилыми помещениями, включая планы застройки и этажности.

Обязательные условия договора

Обязательными условиями договора долевого участия в жилищном строительстве являются:

1. Доля дольщика: Определение доли дольщика в жилом доме согласно проектной документации.

2. Срок передачи: Указание срока, в течение которого проектная компания передаст долю дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

3. Цена договора: Определение цены договора на основе стоимости за квадратный метр общей площади жилых и нежилых помещений.

4. Гарантийный срок: Указание гарантийного срока для жилого здания.

5. Неустойка: Размер неустойки (пени) в случае нарушения сроков передачи доли или внесения платежей.

6. Первоначальный взнос: Информация о необходимости первоначального взноса на депозите дольщика в размере не менее 15% от цены договора.

Уведомления

Застройщик и проектная компания также должны обязательно информировать дольщиков об изменениях адреса и режима работы.

Важно помнить, что отсутствие указанных условий делает договор недействительным. Тем не менее, при соблюдении всех требований, договор обеспечивает защиту интересов дольщика и гарантирует честное выполнение соглашения.

Проверить ЖК на наличие ДДУ можно на сайте КЖК.