Как купить или продать залоговое жилье в Казахстане?

Часто в объявлениях о продаже недвижимости можно увидеть пометку, что она находится с залоге. Стоит ли брать такие квартиры и какие могут быть подводные камни?

В сфере ипотечных сделок в Казахстане есть два основных направления: добровольная продажа, когда заемщик самостоятельно решает расстаться с жильем, и принудительная продажа, которая возникает при нарушении условий кредита.

Важно: необходимо согласие банка на любые действия с залоговым жильем. Любые манипуляции со заложенным жильем могут быть выполнены только при наличии согласия банка - залогодержателя.

Ранее: Какие дома нельзя купить и продать в ипотеку?

Добровольная продажа

Вариант I: Погашение кредита от имени заемщика

Этот метод может быть применен на любом этапе кредитного периода, но стоит учитывать возможные неустойки за досрочное погашение. Заемщик получает разрешение на продажу, а покупатель погашает оставшийся долг по ипотеке.

Чтобы избежать недоразумений, заключите предварительный договор купли-продажи жилья до погашения задолженности и получите в Центре обслуживания населения (ЦОН) справку о том, что на жилье нет обременений.

Вариант II: принятие долга заемщика

Принятие долга возможна только с разрешения банка. Покупатель подает заявление, демонстрирует свою платежеспособность и ждет решения банка.

Сумма займа определяется оставшимся долгом по кредиту, а условия передачи уже оплаченных сумм обсуждаются отдельно.

Шаг 1: Подача заявления в банк. Для того чтобы произвести перевод долга, покупатель должен выполнить несколько важных шагов, начиная с написания заявления в банк. В этом документе необходимо выразить готовность принять на себя обязательства по займу и передать права на залоговую недвижимость.

Шаг 2: Подтверждение платежеспособности. Одним из важных этапов является подтверждение покупателем своей финансовой стабильности в соответствии с требованиями, установленными банком. Это может включать предоставление финансовых документов и информации.

Шаг 3: Решение банка. Получив все необходимые документы, банк принимает решение о согласии на перевод долга. В случае положительного решения:

Шаг 4: Заключение трехстороннего соглашения. Покупатель, банк и заёмщик заключают трехстороннее соглашение, которое подтверждает перевод долга на нового заёмщика. Данный договор подписывается всеми сторонами и фиксирует изменения в собственности на залоговую недвижимость.

Шаг 5: Договор купли-продажи и залога. После перевода долга заключается договор купли-продажи жилья, который подтверждает передачу права собственности на покупателя. Затем подписывается договор залога на переоформленное имущество, при этом право залога сохраняет свою силу.

Шаг 6: Определение суммы займа. Сумма займа определяется остатком задолженности по кредиту. Детали относительно передачи оплаченных сумм обсуждаются между сторонами отдельно.

Ранее: ЖК Казахстана в которых опасно покупать квартиры

Для первого жилья покупка залогового имущества – не самый простой вариант

Принудительная реализация: Виды продаж и их особенности

– Продажа ипотеки во внесудебном порядке: Перед проведением торгов банк выполняет ряд обязательных действий, включая уведомление заёмщика и регистрацию в Центральной Объединенной Нотариальной Электронной Базе данных (ЦОНЭ). Однако, есть некоторые исключения, например, когда речь идет о сохранении культурных ценностей или доли в собственности.

– Продажа ипотеки через суд: Эта процедура проводится по решению суда с организацией аукциона на онлайн-платформе. Участники должны подать заявки и внести гарантийный депозит.

– Продажа залога банком: Она осуществляется после несостоявшихся торгов и возврата залога банку. Каждая из этих процедур строго регламентируется и имеет свои особенности.

Продажа ипотеки во внесудебном порядке: процесс и ограничения

В соответствии с законом “Об ипотеке недвижимого имущества” банк должен выполнить определенные шаги перед тем, как начать процесс реализации ипотеки во внесудебном порядке:

1. Регистрация информации в Центре Обеспечения Недвижимости (ЦОН): Банк должен зарегистрировать информацию о планируемой реализации ипотечного имущества в ЦОНе, где была изначально зарегистрирована ипотека. Этот шаг необходим для обеспечения прозрачности и уведомления всех заинтересованных сторон.

2. Уведомление заёмщика: Заёмщик должен получить уведомление от банка о начале процесса реализации объекта ипотеки. Такое уведомление предоставляет заёмщику информацию о предстоящих событиях и позволяет ему принять необходимые решения.

3. Регистрация уведомления о проведении торгов: Банк обязан зарегистрировать уведомление о предстоящих торгах в ЦОНе, но не ранее, чем через 30 календарных дней после вручения или отправки уведомления о начале процесса реализации объекта. Этот срок дает заёмщику достаточно времени для подготовки.

4. Публикация информации: Перед проведением торгов банк должен опубликовать информацию о продаже залогового имущества на своем сайте и в средствах массовой информации. Такое предоставление информации обеспечивает широкую публику сведениями о предстоящей реализации ипотеки.

Ранее: В каких ЖК Казахстана безопасно покупать квартиры?

Ограничения при проведении реализации во внесудебном порядке

Важно знать, что в некоторых случаях реализация ипотеки во внесудебном порядке в Казахстане недопустима. Эти ограничения включают:

1. Отсутствие согласия сторон: Если для ипотеки недвижимого имущества требуется согласие другого лица или органа, и данное согласие не было получено.

2. Значительная культурная ценность: Если предметом ипотеки является недвижимость с значительной исторической, художественной или иной культурной ценностью для общества.

3. Общая собственность: Если недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, находится в общей собственности, и один из собственников не предоставил письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

4. Ипотека с участием микрофинансовой организации: Если предметом ипотеки является жилье или земельный участок с прилегающим жильем, который служит обеспечением по кредиту физического лица через микрофинансовую организацию.

Во всех перечисленных случаях взыскание залога становится возможным только после вынесения соответствующего решения суда. Эти ограничения направлены на обеспечение справедливости и соблюдение законных прав всех сторон в процессе реализации ипотечного имущества.

Продажа ипотеки в судебном порядке

Продажа ипотеки в судебном порядке в Казахстане осуществляется только согласно решению суда. Этот процесс включает несколько этапов:

1. Информация о предстоящем аукционе обязательно публикуется на Единой электронной торговой площадке не менее чем за 10 календарных дней до его проведения.

2. Лица, заинтересованные в участии на аукционе, должны подать заявку и внести гарантийный депозит, который составляет 5% от первоначальной стоимости имущества. В случае победы на аукционе, этот депозит будет учтен при оплате покупной цены. Остальные участники получат возврат своих депозитов в течение пяти рабочих дней после окончания аукциона.

3. После оплаты стоимости приобретенного жилья на аукционе судебный исполнитель заключает договор купли-продажи с покупателем имущества. Этот договор является основанием для регистрации права собственности на приобретенное имущество в государственных органах.

Собственник залогового имущества и должник (заёмщик) имеют право в течение трех месяцев оспорить результаты торгов в суде, если были нарушены процедуры их проведения.

Ранее: Налог с продажи квартиры в Казахстане: как и когда платить?

Продажа залога банком

Продажа залогового имущества банками осуществляется в соответствии с установленными нормами и процедурами.

Если торги не состоялись или в них приняло участие менее двух покупателей, банк имеет право принять залоговое имущество. Текущая оценочная стоимость определяется судебным решением или экспертной оценкой, проведенной уполномоченным лицом.

После этого банк может продать это имущество. У вас есть гибкий выбор способа оплаты: наличными, кредитом или в рассрочку. Некоторые банки предлагают специальные программы с льготными условиями.

Рекомендации для покупателей:

– Проверка документов. Убедитесь в наличии необходимых документов, подтверждающих право собственности: свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора купли-продажи, технического паспорта, а также информации об обременениях.

– Осмотр имущества. Тщательно осмотрите недвижимость, проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг и наличие задолженностей по налогу на имущество.

– Взаимодействие с заемщиком. Обсудите с заёмщиком сроки передачи и освобождения недвижимости.

Ранее: Как продать квартиру в ипотеке в Казахстане

Плюсы и минусы покупки жилья по ипотеке: обзор в Казахстане

Плюсы:

1. Юридическая чистота. Основным преимуществом является тщательная проверка юридической чистоты объекта банком перед его залогом. Это гарантирует, что покупатель получает юридически безопасное имущество.

2. Доступные цены. Жилье, выставленное на продажу в залог, обычно имеет более выгодные цены. Продавцы часто готовы к торгам, что создает отличные условия для покупателей.

Минусы:

1. Проблемы с выселением. Принудительная продажа может вызвать проблемы с выселением предыдущих владельцев. Новому собственнику приходится решать эту проблему через суд, что может быть долгим и сложным процессом. Покупатель должен быть готов к возможным судебным разбирательствам.

2. Длительность процедур. Один из недостатков заключается во времени, необходимом для получения согласия банка, особенно при принудительной реализации. Эти этапы могут значительно замедлить процесс для покупателя.

3. Трудности с жильцами. Банк должен немедленно уведомить покупателя о наличии оставшихся жильцов после судебного решения. Это может создать некоторые сложности, так как покупатель должен решить, хочет ли он заключить сделку при наличии оставшихся жильцов.

Все эти факторы подчеркивают важность осмотрительности и детального изучения всех аспектов сделки при приобретении ипотечного жилья в Казахстане.

Arman Bekbulatov